О бизнесе "с нуля" в 2015г. Снимите, наконец, "розовые очки"!

...Поэтому выбор всех своих объектов я осуществлял самостоятельно и крайне скептически.
Всегда перед согласием узнаю максимум информации о месте, хозяине, конкурентах, потенциальных клиентах, потоках и тд.
Обычно на 90-95% звонков от агентов я могу уверенно сказать - "мне не подходит данное помещение". Для этого достаточно услышать адрес, метраж и цену.
Небольшой оффтоп - всегда удивляюсь с некоторых агентов, которые вначале многократно узнают что же мне все-таки надо, но потом надоедают звонками с помещениями другого профиля или цены. Причем еще и пытаются склонить уговорами, что мол "там же рядом школа" или "в этом районе у вас нет конкурентов". Меня это обычно начинает злить и я говорю, что не нужно меня учить, и пытаться всучить то что мне не нужно.

Итак, следующий шаг, если помещение заинтересовало - это получение точного адреса и схемы помещения.
Я обычно подписываю со всеми агентствами (наверное уже больше пары десятков) договор заранее, а также в лист просмотра ставлю подписи в пустые графы с адресами - так что агенты не боятся называть точный адрес. К тому же репутация у меня хорошая - я немало заплатил вознаграждений агентам без проблем и проволочек (в одном агенстве правда имею "блеклист", об этом попозже расскажу как-нибудь).
Далее осматриваю помещение с агентом собственника или с ним самим.
Выясняю дополнительные детали - входит ли в стоимость коммуналка, нужен ли ремонт, возможен ли долгосрочный договор (обычно нет, но важно понимание насколько "хорош" хозяин и какие в будущем возможны проблемы), выделенная эл. мощность и есть ли договор с электросбытом ПСК (Пет сбытовая компания).
Частенько с этим бывают проблемы, особенно если это только переведенная в нежилой фонд квартира. ПСК - это долгое оформление договора на электроснабжение. Обычно 1.5-2года. И за это время считают (и обоснованно), что вы пользуетесь безучетно электроэнергией. Наличие счетчика никого не волнует. Вам вкатают счет по размеру выделенной мощности помноженной на кол-во часов и дней. (если повезет, сможете уговорить посчитать только "потребителей" и умножить на время работы магазина). Суммы могут быть за сотню тысяч рублей. Поэтому выяснять кто будет за это платить, лучше заранее. К тому же с ПСК, как и с любым монополистом, разговор короткий - не будете платить? Отключим газ (с)

Если помещение и собственник понравились (иногда отказываюсь из-за ужасных собственников, а точнее наличию явных проблем), то прощаюсь и занимаюсь осмотром окрестностей.
Интересует максимум информации. Людские потоки, конечно, наиболее важная. Причем не только кол-во людей, но и состав и разнородность соц групп и классов.
Близость якорных соседей (продукты или студ городок). Парковка, размещение рекламы, метро, остановки транспорта и пр.
Далее, конечно, конкуренты. Кстати, не всегда наличие конкурента это плохо. Часто бывает так что несколько конкурентов в одном месте привлекают дополнительных клиентов - типа удобно сходить туда, там три однотипных магазина, будет что выбрать. В дальнейшем, если удасться победить слабого конкурента, это даст резкое повышение выручки.

Вобщем смотрю что и как. Обычно делаю покупку и смотрю на номер чека, так как товар однотипный - это позволяет с приемлимой точностью оценить выручку.
Далее с неким кэфом относительно качества их работы и месту, можно оценить свою потенциальную выручку, из которой смогу вычислить нулевую точку рентабельности.
В итоге если меня еще ничего не спугнуло и я доволен соотношением цены/качества, я договариваюсь на встречу с собственником.
Выясняю еще море мелких деталей, типа последний месяц аренды, даты выплат аренды, возможности сдавать в субаренду, перспективы повышения аренды, нал/безнал, дата въезда и время на обустройство (всегда просите его - это хороший способ сэкономить, обычно неделю-две дают) и тд.
В дальнейшем я стараюсь не тревожить собственника и все проблемы решать самостоятельно. Может быть поэтому все довольны нашей работой, а это в дальнейшем сказывается на росте нашей платы. Конечно, выплаты делаем всегда в срок.

Стандартная комиссия агентства - месячная ставка аренды. Но часто можно поторговаться и сбить вплоть до половины цены.
Тонкий момент - рекомендую платить агенству не во время подписания договора, а после предоставления ключей от помещения, если это не происходит одновременно.
Ну или хотя бы потребуйте от них бумаги, что в случае проблем у собственника и если вы не сможете въехать, то вам вернут эти деньги.
Агентство, конечно, будет здорово недовольно, но поверьте - у меня два магазина сорвалось уже после подписания договора, а с многих агенств получить потом деньги будет проблематично. А суммы бывают весьма немаленькие. Причем в чем-то агенство право, что они выполнили свою работу, но идти по логичному пути и требовать неустойку у собственника часто гораздо более проблематично, а скорее даже нереально...