Чем забиты головы девушек, знающих, что такое трибет

 Вчера новость видел, что стоимость аренды жилья за последние месяцы в Москве снизилась на 20% в связи со значительным превышением предложения над спросом.

Продать правильная идея, купить - нет.

На апартаменты налог 0.5% или 2% от кадастровой стоимости.

Для собственников апартаментов, расположенных в здании, включенном в реестр апартаментов, который утвержден Постановлением Правительства Москвы от 26.10.2016 № 706–ПП, ставка налога по первым 150 кв. м площади снижается до 0,5 процента кадастровой стоимости апартаментов согласно пп. 3 п. 2 ст. 406 НК РФ. Надо отметить, что в реестре апартаментов, приведенном в постановлении  № 706-ПП, всего 23 объекта.

Таким образом, по нежилым помещениям — апартаментам в Москве установлены следующие ставки:

0,5 процента — в случае если апартаменты не расположены в административно-деловых или торговых центрах, их назначение не предусматривает размещения офисов, торговых точек, объектов общепита и бытового обслуживания, их кадастровая стоимость не превышает 300 тыс. рублей;

2 процента — в случае если апартаменты не соответствуют какому-либо из вышеуказанных условий.

Надо понимать с каким контингентом ты будешь иметь дело сдавая квартиру площадью 10м.

Ну и 60к в месяц в Сочи летом - кажется недобор. Но может место плохое....

А недвижимость за границей вообще не рассматриваешь?

 Я бы Сочи оставил.

 А на новую квартиру в той же Москве новые деньги бы зарабатывал.

что за бред про 40к в Лихоборах? "гастеров" без документов и вне закона если? Вот Лихоборы, 35к квартира однушка. Знакомая снимает на Ботаническом саду(1 станция по МКЦ) за 40к квартира бизнес класса. 

yuventus, по фото не скажешь что это бизнес класс ) сейчас все что ни попадя называют бизнес классом )

LavMari @ 12.07.22 

Продаешь Сочи <...>. Остальные деньги вывозишь на Кипр по выгодному курсу и вкладываешься здесь в жилье. 

Продаёшь Сочи. ВСЕ деньги вывозишь на Кипр и вкладываешься на нём в жильё.

Спрос на аренду и на самУ недвижку в Мск падает, и что-то мне думается, что это не сезонное/временное падение.

zloy20, ну так про бизнес класс говорится о квартире а Ботаническом саду, на фото Лихоборы, если что...

Ну а если по делу, может кто и снимает такие квартиры за 45к, но не думаю, что аренда вышеописнной квартиры площадью 10м2 стоит таких денег (циан тому подтверждение)...

Давно еще смотрел обзор у одного блогера на подобное жилье, может кому интересно будет 

На купле-продаже риелторы только будут наживаться. Сегодня выгодно, завтра ситуация может поменяться. Если ты не готова недвигу держать 10+ лет, лучше покупать что-то более ликвидное: акции, облигации.

Покупка под сдачу - утопия, уже тыщу раз обсчитано. Квартира в таком свете еле-еле держится в стане активов, балансируя чтобы не стать пассивом. И гемор ещё тот конечно. 

Кв. метры только в одном случае сейчас выгодно брать, но также есть риски ессесно и надо шарить в теме, а лучше с инсайдом дружить.. Я про покупку на этапе котлована. 

Там можно 50-100% сделать даже сейчас. за 2-3 года. То есть по 15-30% годовых. Вот таких людей знаю кто так поднимал неплохо.. А кто сдаёт.. это всё дрочево, опиум для народа. Если просто не чёрный день квартирка - то норм. Но если самоцель - сдача.. То это влажные фантазии.. К тому же нет-нет, но сдавальщиков рано или поздно лигализуют добровольно-принудительно. 

Запомни то что легко - высококонкурентно, потому что в такую тему прутся все. А где все - там бабок не будет. Экономика ёпт.)

beermix @ 12.07.22 

 Я бы Сочи оставил.

 А на новую квартиру в той же Москве новые деньги бы зарабатывал.

Ед рублевый актив, который сейчас можно (но не факт, что нужно) иметь - это акции добывающего сектора. Так, для диверсификации активов.  Все остальное,  с большой долей вероятности, проиграет долларам в тумбочке в среднесроке.

LavMari @ 12.07.22 

Здравствуйте товарищи, инвесторы. 

 

Год назад мы тут все обсуждали инвестиции в Сочи. Сейчас я выхожу из Сочи. Надеюсь, мою голову посетили верные стратегии и умозаключения...

В глубинке России-Матушки   за 5 лямов можно купить 3 квартиры однушки, которые ты будешь сдавать по 15к в лёгкую. Как вариант. А все задачи на себя также, как и в Мск возьмёт агентство за единоразовую комиссию.

SolarWind @ 12.07.22 

Покупка под сдачу - утопия, уже тыщу раз обсчитано. Квартира в таком свете еле-еле держится в стане активов, балансируя чтобы не стать пассивом. И гемор ещё тот конечно. 

Кв. метры только в одном случае сейчас выгодно брать, но также есть риски ессесно и надо шарить в теме, а лучше с инсайдом дружить.. Я про покупку на этапе котлована. 

Там можно 50-100% сделать даже сейчас. за 2-3 года. То есть по 15-30% годовых. Вот таких людей знаю кто так поднимал неплохо.. А кто сдаёт.. это всё дрочево, опиум для народа. Если просто не чёрный день квартирка - то норм. Но если самоцель - сдача.. То это влажные фантазии.. К тому же нет-нет, но сдавальщиков рано или поздно лигализуют добровольно-принудительно. 

Запомни то что легко - высококонкурентно, потому что в такую тему прутся все. А где все - там бабок не будет. Экономика ёпт.)

уже нет. застройщикам выгодно было давать низкие цены для привлечения инвесторов на этапе котлована только до изменения ФЗ, когда все пошло через банк эскроу счета. 

сейчас уже цена одинаковая что на котловане что на выходе. потому что все риски застройщика уже заложены в кредите банка.

раньше эти риски брал на себя дольщик (который был по сути инвестором), иногда получались обманутые дольщики, но в массе инвесторы/люди наживали. 

Сейчас после изменения ФЗ обманутых дольщиков больше нет, но и цены такие что на котловане входить ровно 0 причин.

Вот классный ролик, где все объяснено, банки настолько оборзели, что их доход в цене невижимости по сути сделал утопией ее покупку на текущий момент.

А такие апарты снимают в долгосрок? Я думал, преимущественно посуточно. Сижу в одном тг чате с лэндлордом, который активно делится своим опытом. Он покупает апарты и разбивает их на студии по 10-15 метров (хотя в Митино у него вроде больше площадь) и сдает посуточно через управляющую компанию (как я понимаю, на них полное обслуживание помещений - от сдачи до уборки и амортизации). Сам лично он оценивает доходность в 12% годовых. На картинке ниже его статс с начала этого года и за прошлый. Каждый желающий может пересчитать и сделать оценку самостоятельно, мне лень) 

Парковая - 3 студии. (суммарные расходы - покупка квартиры + разделение на студии, 9 млн, брал в 2019 году)

Первомайская - 2 студии. (6.8 млн, 2021 год)

Митино - 2 студии (5.5 млн, 2017 год, но запустил в сдачу только в прошлом).

Солнечный - 2 студии (7.2 млн, 2021 год). 

Дам немного бекграунда, который учитываю при оценке ситуации с недвижимостью. Прошлый год 2021 стал рекордным по продажам у топового застройщика ПИК, причём интересная картинка складывалась, если посмотреть на структуру выручки. Метров было построено прилично больше, чем в 2020, но продано около так же или даже чуть меньше - рекордные показатели были достигнуты за счёт роста цены на метр. Избыток построенных метров перешел на этот год, но темпы строительства особо не снижались. После геополитических событий был этап стагнации рынка, когда банки перестали выдавать даже одобренные ипотеки, но потом все разморозилось, сново ввели гос программы, выгодные ипотечные ставки и тд. Как резалт - поток ипотек пошёл в гору под смешные % (в июне подруга, которая работает с кредитами, сообщала, что некоторые сделки проходят под 0,1% годовых). Замечу, что в декабре 2021 тоже было прилично много акций на недвижку, что вызывало вопросы о причинах активного привлечения кэша (да, закрывался год, но тем не менее).

Сегодня чекал несколько объектов, за которыми слежу, и последнее время цена на них пошла прилично вниз.

 

Дополнительно отмечу, что вчера вышла новость, что Сбер стал требовать повышение первоначального взноса по уже одобренным квартирам. При этом серьезной коррекции стоимости жилья в рублях с 2008 не было (ладно, в 15-17 ещё была небольшая коррекция, но затем приличный рост). Картинка обрывается на 2020, скидываю ее исключительно потому что она под рукой, а пишу с телефона, можно почекать более свежий график, но с 2020 цены на метры стабильно росли.

 

 

Резюме:

1. Часть крупных застройщиков зашла в 2022 с приличным запасом уже построенных, но ещё не проданных метров,

2. Рынок несколько лет стабильно сильно рос в рублях, не корректируясь,

3. В апреле-мае я видел ставки по ипотеке 4,9%, а надежный человек, занимающий кредитами и недвижной сообщил, что в июне сделки проходили под менее чем 1% годовых,

4. Часть крупных компаний (не строительных) объявили об уходе с рынка, что может привести к потере рабочих мест сотрудниками, появлению на рынке труда множество безработных специалистов - это в моем понимании  может привести к снижению зп и снижению спроса.

И да, доллар официально стоит на бирже 58 рублей, но цены в магазинах от этого не идут вниз - с точки зрения обывателя инфляция достаточно приличная. Это влияет на домохозяйства, так как им нужно тратить больше на жизнь, как следствие остаток на покупку квартиры снижается = снижается покупательная способность по недвижке (Но тут уже надо смотреть структуру покупателей и кто является ключевой ЦА, у меня такой задачи до этого не вставало, хотя может и поизучаю, интересно).

Вывод - на мой скромный взгляд текущий период хорош для продажи недвижки, но не супер сильно хорош для покупки недвижки. Если покупать, то я бы смотрел у сторону более безопасных вариантов, в которых есть дисконт к рынку и которые в любом случае останутся востребованными. Жилые пространства в не самом топовом месте на 10м весьма узко специализированы - то есть они могут на короткой дистанции давать оверпрофит, но на средней дистанции с ними очень много что может пойти не так. И если текущие жильцы съедут, то как быстро получится найти под такой формат квартиры новых? И если рынок пойдёт вниз, насколько аренда квартир площадью 10 метров пойдёт вниз?) 

Не рекомендация, просто рассуждения человека, сдающего двушку 40м на Преображенке недалеко от метро за 38к :)

PS хотел где-то в середине вставить цитату из Игры на понижение, но пропустил и сейчас уже не найду куда ее можно было поместить - помещу в конце:

 

MrNoName @ 13.07.22 

В глубинке России-Матушки   за 5 лямов можно купить 3 квартиры однушки, которые ты будешь сдавать по 15к в лёгкую. Как вариант. А все задачи на себя также, как и в Мск возьмёт агентство за единоразовую комиссию.

В какой глубинке? В райцентре каком если только. В Саратове например 3 квартиры на 5кк ты точно не купишь. В тех местах где однушку за 15к ты хочешь сдать “в легкую“ 5кк даже на две однушки с ремонтом не хватит

Апартаменты это недвига не для жилья. Там отсутствуют нормы соблюдения тишины например, соседи могут быть как рок исполнители, что сделают там себе студию записи, что колл центр какой нибудь, работая 24 на 7.  Также при строительстве не учитываются разные госты, например по звукоизоляции, толщине стен и перекрытий, качество строительства ниже. А содержание выше, так как ук решает за цены, и жилищные законы Москвы не действуют, ну и прописать там никого невозможно будет. 

Поэтому могут снять за 40 под какие нибудь нужды, но цена за 10м явно завышенная и расположение то такое себе. Близость к метро уже не сильно добавляет к цене. 

Про бизнес класс жилья в РФ это вообще отдельный разговор. По факту его нет юридически, так как нет никаких регламентов что считать бизнесом , элитным или эконом жильём. Как застройщик захочет обозначить проект так и обозначит. Хоть шалаш во дворе построй и назови его элитным жильём.  

Лично я бы ни за что не поменял полноценное жилье в Сочи на аппарты в Москве, каким бы это жилье не было и в каком состоянии.

Groovy @ 12.07.22 

LavMari, привет. 35к за квартиру в 9 миллионов, это 4,5% в год доходности грязными. На что расчёт? Сорри, наверное ты раньше отписывала, но я не нашёл.  Наверное ещё закладываешь рост стоимости недвижимости?  Не прикидывала на дистанции на какую доходность можно рассчитывать? 10% в год в долларах выходит?

я рассчитывала на рост самой недвижимости и она выросла на 20% за год, теперь рынок встал и я ее продаю. 

Но мне больше нравится считать в евро 😂 тогда 40%.

zloy20 @ 12.07.22 

LavMari, напомнило слова министра "Мы сейчас смотрели квартиру 20 м2. Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье!"

 

Мой совет таков. Под сдачу в аренду бери только бизнес класс. У тебя будет и хорошая доходность и контингент арендаторов не такой геморройный и амортизация квартиры соответственно меньше.

Если контингент арендаторов этих аппартов оставляет желать лучшего, я бы не брал.

Взял бы лучше на всю сумму 9млн недвижимость уровнем выше, минимум бизнес класс, если до элит и премьер не хватает) 

может быть даже  подумал добрать ипотеку, если аренда будет ее окупать и у тебя сейчас нет необходимости в дополнительном доходе с аренды.

PS Очень важно где ты сама собираешься жить? Если в Москве, то вложи 9млн в недвижимость в Москве, если на Кипре, то в недвижимость Кипра.

ну у меня нет денег на бизнес класс, поэтому я ищу, как умнее воспользоваться 5 млн