Теперь я тут

Freakynuts @ 24.12.2015
LamanJohn, ты забыл инфляцию учесть. Пересчитай с её учетом, радужный единорог, и радуга исчезнет

Вот так новости. Не знал что в Беларуси доллар обесценивается быстрее, чем в других странах

stein @ 23.12.2015
Жесть, конечно. 8 лямов - большие деньги.
Больше полумиллиарда рублей.
Около 100к баксов в месяц, если в недвижку российскую вложить

У меня тоже разрыв шаблона. Если ты не шутишь, то что это за недвижка, которая приносит 15% годовых? Ну и надеюсь, мы оба понимаем, исходя из контекста, что риски должны быть минимальными.

krestik @ 24.12.2015
У меня тоже разрыв шаблона. Если ты не шутишь, то что это за недвижка, которая приносит 15% годовых? Ну и надеюсь, мы оба понимаем, исходя из контекста, что риски должны быть минимальными.

Коммерческая таких сумм приносит 80-90 аренд
Если на десяток объектов разбить в разных городах, то риски будут минимальными.
Можно застраховать еще)

stein, Я знаю тебя как очень адекватного человека, сам я в предмете дискуссии понимаю немного, поэтому прошу объяснить, где я ошибаюсь. Из моих знаний об инвестировании следует, что если все, что ты говоришь - правда, то львиная доля мирового капитала должна перетечь в коммерческую недвижимость в России. Европейцы должны срочно продавать свои бизнесы, вынимать накопления из банков и инвестировать их под 15% с минимальными рисками. Но этого не происходит. Почему?

Просто не все владеют инсайдерской инфой

krestik @ 25.12.2015
stein, Я знаю тебя как очень адекватного человека, сам я в предмете дискуссии понимаю немного, поэтому прошу объяснить, где я ошибаюсь. Из моих знаний об инвестировании следует, что если все, что ты говоришь - правда, то львиная доля мирового капитала должна перетечь в коммерческую недвижимость в России. Европейцы должны срочно продавать свои бизнесы, вынимать накопления из банков и инвестировать их под 15% с минимальными рисками. Но этого не происходит. Почему?

1. Как думаешь кто владеет крупнейшими торговыми центрами столиц? Морган Стенли купил за 2 млрд долл Мегаполис в Москве и за 1млрд Галерею в Питере, например.
2. Не так просто потом выводить капиталы. Опять же налоги надо немаленькие платить для иностранцев с крупным капиталом.
3. Рынок недвижимости не простой, особенно для иностранца.
4. Недвижимостью нужно управлять. Опять же для иностранца возникает немало сложностей.
5. Вложить несколько миллионов долларов вполне реально, но миллиарды - не просто. И желающих, кстати, полно, в том числе и среди российских миллиардеров.
6. Доходность будет в рублях. Для иностранцев это несколько рискованно.
7. В мире полно возможностей проинвестировать. Например посмотри насколько за последние два года вырос фондовый рынок в США. И это в долларах.

stein @ 25.12.2015
6. Доходность будет в рублях. Для иностранцев это несколько рискованно.

Так доходность 15% годовых - это в долларах или рублях? Если я в 2013 году купил за доллары коммерческую недвижимость, то сколько лет при новом курсе доллара мне придётся отбивать цену арендой?

stein @ 25.12.2015
5. Вложить несколько миллионов долларов вполне реально, но миллиарды - не просто. И желающих, кстати, полно, в том числе и среди российских миллиардеров.

Почему это не приводит к повышению цены недвижимости и, соответственно, снижению арендной доходности?

15% - это идеальный вариант, конечно.

Но жизнь всегда накладывает свои реалии.
Риски всем известны и понятны.


1. курсовые риски
2. риск падения цены.
3. риск неплатежа арендатора
4. риск смены арендатора - старый арендатор ушел, а новый пришел через 4 месяца

То есть как один из способов инвестиций , для диверсификации - почему бы нет ? Потому Морганы Стенли и участвуют в этом.
Но как единственный способ инвестиции для покериста-пенсионера - категорически нет. риски зашкаливают.

И ещё вопрос: 15% получены просто делением ставки аренды на цену недвижимости? Учтены ли при этом налоги, расходы на управление и содержание, МО непредвиденных расходов типа истории, рассказанной Хулио (когда менятся противопожарные правила и у тебя выбор, делать дорогущее переоборудование или платить взятки инспектору)?

Отталкиваться от суммы 8 млн в ДОЛЛАРАХ, и говорит, что доход 15% в РУБЛЯХ в НЕДВИГЕ это хорошее вложение - как минимум странно. Приводить в пример, что Морган Стэнли купил недвиги на 2 ярда, поэтому это выгодно - это еще более странно.
Морган Стэнли инвестирует практически во все во что только можно, у них работа такая

БоевойСлон @ 25.12.2015
Так доходность 15% годовых - это в долларах или рублях? Если я в 2013 году купил за доллары коммерческую недвижимость, то сколько лет при новом курсе доллара мне придётся отбивать цену арендой?

Почему это не приводит к повышению цены недвижимости и, соответственно, снижению арендной доходности?

Конечно, в рублях. На длинном отрезке это не так существенно. На коротком можно попасть на пик цен и низ курса, как, например, в 2013м или 2008м

Потому что многие могут заработать больше, чем 15% годовых в рублях. Потом рынок недвижимости это не магазин, в котором все ясно и просто. Надо искать, смотреть, могут быть подводные камни. Потом нужно управлять.
Ну и сейчас кризис - деньги всем нужны. Как только кризис закончится, думаю цены вырастут и арендная доходность к этим ценам снизится. Как это и произошло во всех развитых странах.
Согласись в любом западном городе-миллионнике не может магазин по цене быть сопоставим со стоимостью квартиры

БоевойСлон @ 25.12.2015
И ещё вопрос: 15% получены просто делением ставки аренды на цену недвижимости? Учтены ли при этом налоги, расходы на управление и содержание, МО непредвиденных расходов типа истории, рассказанной Хулио (когда менятся противопожарные правила и у тебя выбор, делать дорогущее переоборудование или платить взятки инспектору)?

Да, деление ставки. Но, в сравнении с банковской, аренду платят каждый месяц, что за счет капитализации дает процент выше.
Плюс есть индексация аренды и инфляционный рост цены недвижимости, чего нет в банковских депозитах.
Налог часто учитывают в цене. Расходы на управление не учитывают, так как многие сами занимаются. Содержание, обычно, оплачивает арендатор.

dandy @ 25.12.2015
Отталкиваться от суммы 8 млн в ДОЛЛАРАХ, и говорит, что доход 15% в РУБЛЯХ в НЕДВИГЕ это хорошее вложение - как минимум странно. Приводить в пример, что Морган Стэнли купил недвиги на 2 ярда, поэтому это выгодно - это еще более странно.
Морган Стэнли инвестирует практически во все во что только можно, у них работа такая

А что странного? Это мое личное мнение. Назови лучший способ получать рентный доход и не утрачивать капитал со скоростью инфляции.
Написать странно этого как бы мало, чтобы пояснить свою позицию. Согласен?

Морган Стенли инвестирует в основном в очень надежные активы. Они не купят акции Ялини или облигации Связного.
Они не положат на депозит в российский средний банк. Они не покупают фьючерсы на нефть или путы на валюту.
Короче они вкладывают пенсионные бабки и им важна надежность и стабильная доходность на долгосроке.

stein @ 25.12.2015
Конечно, в рублях.

Так ты бы сразу сказал, что в рублях, никто бы и удивлялся тогда :).

stein @ 25.12.2015
Как только кризис закончится

А он вообще должен закончится? Может глупый вопрос (я не шарю), но если я правильно понимаю текущую ситуацию, то, если с нефтью не фартанёт, мы в лучшем случае в ноль катать будем, не?

ConstOr @ 25.12.2015
А он вообще должен закончится? Может глупый вопрос (я не шарю), но если я правильно понимаю текущую ситуацию, то, если с нефтью не фартанёт, мы в лучшем случае в ноль катать будем, не?

Все рано или поздно заканчивается)
Даже Путин в 24м уйдет)))

Если за державу обидно, то это в Политику. Я про сохранение на долгосроке.
На мой взгляд наиболее надежный способ сохранить и получать доход - это коммерческая недвижка.
Просто на основе собственных наблюдений.
Знаю уйму людей кто имел когда-то значительные доходы.

С коммерческой недвижкой главное чтоб как в Минске не получилось: квадратных метров настроили гораздо больше чем имеется желающих их арендовать и стоит куча площадей, жрет налоги да проценты по кредитам.

stein @ 25.12.2015
Все рано или поздно заканчивается)

Золотые слова
Это же относиться и сверхдоходам в недвижимости и к высоким ценам на золото, и к ценам на нефть, и к акциям газпрома.
Вот только сколько ты готов ждать?

Оффтоп - прочитал в колодце ЛХЕ-гуру про проверку здоровья с комментариями ТСа.
В свое время (год назад) проверился по этому списку в Москве:

http://bes-korablya.livejournal.com/92012.html

В целом все реально сделать похода за 3, но т.к. каждый врач еще назначает по паре обследований, то растянулось на год в результате при нерегулярных походах. Проходил в лечебно-реабилитационном центре на Щукинской. Денег ушло около 50К суммарно с учетом МРТ.

П.С. Врачи все удивлялись - "Вы сами пришли, что-ли? Зачем? На что жалуетесь??" Не привыкли у нас к профилактике.

dandy @ 26.12.2015
Золотые слова
Это же относиться и сверхдоходам в недвижимости и к высоким ценам на золото, и к ценам на нефть, и к акциям газпрома.
Вот только сколько ты готов ждать?

Да, сверхдоходы по недвижимости превратятся в просто доходы.
В кризисные времена цена недвиги будет снижаться и доход в долларах тоже.
Меня это устроит. Остальные пусть сами решают...

Морган Стенли инвестирует в основном в очень надежные активы. Они не купят акции Ялини или облигации Связного.
Они не положат на депозит в российский средний банк. Они не покупают фьючерсы на нефть или путы на валюту.
Короче он

Ты должно быть шутишь?
Morgan Stanley сейчас формально может быть и не участвуют в активной торговле деривативов после введения Правила Волкера, но даже по тому, что я слышал, и GS и Morgan Stanley продолжают трейдить на свои обв. До принятия закона Додд-Фрэнка, трейдинг это был топ-1 по прибыльности бизнес у инвестбанков и естественно своим собственным капиталом они активно участвовали именно на рынках волатильных и высокорисковых инструментов.

По поводу инвестиций фонда Морган Стенли в российские ТЦ:

Ок, управляющие фонда коммерческой недвижимости в развитых странах, решили загэмблить, пихнув клиентам моллы в России. Вроде бы уже всем очевидно, что ставка не сыграла. Боюсь, инвесторы фонда вряд ли очень обрадовались тому, что российские активы фонда за 2 года стали стоить минимум в 2 раза дешевле.

Дубровский @ 26.12.2015
С коммерческой недвижкой главное чтоб как в Минске не получилось: квадратных метров настроили гораздо больше чем имеется желающих их арендовать и стоит куча площадей, жрет налоги да проценты по кредитам.

А в Москве иначе сейчас разве?
Очень и очень много площадей простаивает.
И еще по слухам после продаж на Новый год очень много кто закрывается.