Пуэрный дневник

chapaev_and_empty @ 30.07.24 

GlamurDim, это дистанция полностью в ХА, я выше писал, что играю ХА онли, с трех акков не получится, с двух можно, но смысла мало будет))

От души тогда. Хоть раз увидеть график с перебором . Сорри за мнительность )) Обычно такие графики на ппп только у тимплееров видел просто )

Продолжим знакомство с моими любимыми кафе Москвы.

Сегодня на очереди ресторан Adam на Большой Грузинской. 

Когда оказываешься внутри появляется ощущение, что ты гулял по Стамбулу в районе Гранд Базара и зашел в маленькое кафе. В первую очередь такое впечатление из-за габаритов места. Весь ресторан вместе с кухней размещается на площади примерно в 30 кв.м. На кухне в 5 кв.м. работает одновременно до 6 человек, в заведении часто все столики заняты, но при этом никто никому не мешает хоть и расстояние между вами не больше метра. 

Заявлено две кухни: ливанская и турецкая. Турецкая кухня представлена различными кебабами, шашлыками и десертами.

Могу выделить шашлык из седла барашка, он у них выходит очень вкусным и не жирным.

Ливанская кухня отвечает за мезе - закуски которые намазываются на лепешки. Как правило это вариации овощей и злаковых: хумус, перетертые баклажаны, перец, оливки и т.п. Это фишка заведения и большинство посетителей приходят есть именно мезе.

В сочетании с только что испеченной лепешкой мезе покоряет мгновенно.

 Для меня подобная кухня обладает одним минусом, ты понимаешь, что уже сильно объелся и тебе будет плохо, но продолжаешь зачем-то есть еще и еще.

Не знаю зачем,но можно пожалуйста цены хоть +- писать ) Спасибо.

 Зима, сори, забыл) на  мезе цена в районе 500 руб. (что-то немного дороже, что-то немного дешевле). Конкретно мой шашлык стоит 1к руб., вообще блюда на мангале кебабы и т.д. начинаются от 600 руб. примерно. Вот ссыль на их сайт с меню и ценами, если что) https://adam-rest.ru/

Продолжим цикл постов про минимизацию правовых рисков. Сегодня поговорим о рисках при совершении больших покупок. Как правило эти риски возникают при покупке недвижимости, авто и т.п., в общем всего, что подлежит гос. регистрации.

Любая такая сделка  может быть оспорена в суде в течение трех лет после ее заключения по основаниям, предусмотренным как гражданским кодексом, так и законом о банкротстве.

По моему опыту основная масса споров по признанию сделок недействительными происходит в рамках дел о банкротстве, во-первых, там проще основания, во-вторых, поскольку они проще то и доказать суду  наличие этих оснований тоже проще. 

В части оспаривания сделок по гражданским основаниям по моей грубой прикидке это меньше 5% от общего количества дел, таких оснований много, все они очень специфичны и встречаются очень редко, как правило выявляются посредством проведения самой простой юридической проверки, поэтому их касаться, по крайней мере в этом посте, не вижу смысла. Отмечу только, что  помимо стандартного пакета документов по сделке необходимо запрашивать у другой стороны справки о том, что она не состоит на учете у нарколога и психиатра, в противном случае это самостоятельное основание для оспаривания сделки и есть люди, которые этим зарабатывают. 

Итак, для простоты смоделируем ситуацию: мы купили у физического лица недвижимость, через 6 месяцев в отношении этого физического лица введена процедура банкротства, по каким основаниям можно оспорить нашу сделку?

1. Неравноценное встречное исполнение. Если цена в договоре существенно ниже рыночной и сделка совершено в течение года до даты принятия к производству заявления о признании банкротом - этого достаточно для признания такой сделки недействительной.

На практике это работает так, в рамках судебного спора назначается оценочная экспертиза, эксперт оценивает имущество на дату заключения сделки и в случае, если цена в договоре существенно ниже той, которую дал эксперт, одного этого факта достаточно для вынесения судебного акта о признании сделки недействительной.

Соответственно рекомендация для минимизации этого риска это всегда указывать рыночную цену в договорах. Также не лишним будет сделать отчет об оценке имущества перед заключением сделки, его можно будет использовать как доказательство в суде.

2. Целью заключения сделки было причинение имущественного вреда кредиторам. Проще говоря, если у человека уже есть долги и он продает имущество чтобы не отвечать этим имуществом по долгам. Такая сделка должна быть совершена в течение трех лет до даты принятия к производству заявления о признании банкротом.

Для признания сделки недействительной необходимо доказать следующие обстоятельства:

- сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

- в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

- другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

В пользу первых двух обстоятельств, как правило, приводятся доводы о неравноценности из п.1 или отсутствии исполнения со стороны покупателя (например, если в подтверждение передачи денег за недвижимость имеется только лишь расписка продавца о получении этих денег).

На практике тот факт, что вы знаете о долгах продавца имущества, уже можно трактовать в пользу доказанности третьего обстоятельства,  аффилированность между продавцом и покупателем (как юридическая, так и фактическая) также может служить доводом в пользу этого.

В качестве рекомендации по минимизации этих рисков оставлю ссылку на мой пост про проверку наличия взысканий по открытым сервисам https://forum.gipsyteam.online/index.php?viewtopic=134422&view=findpost&p=7839353. Если у продавца имущества уже есть крупные кредиторы я бы хорошо подумал над заключением сделки, если все же решились, сделка юридически должна быть максимально прозрачна, ну и вы должны быть готовы к судебным тяжбам по ее оспариванию.

Гипотетически: вот я покупаю квартиру, к концу третьего года начинается суд, я там уже ремонт сделала, все хорошо у меня. И вот что, неужели реально отменить сделку? Как вообще это на практике будет происходить? Ну то есть мне неудивительно, что такой треш реален, но все же удивительно))

 shvedkin, на практике суд выносит определение, которым сделка признается недействительной. Применяется реституция, т.е. возвращение сторон в первоначальное положение. 

Это определение является основанием перехода права собственности в росреестре. Финансовый управляющий должника просто идет и перерегает квартиру на должника.

В свою очередь вы никаких денег обратно не получаете, т.к. должник банкрот и у него их нет. Вы получаете право требования этих денег с должника, что можно с этим сделать думаю объяснять не нужно)

У меня есть квартира, купленная на торгах по арестованному имуществу. Через 4 месяца человек начал банкротиться, на квартиру наложили запрет рег. действий. Сейчас около года неторопливых судов прошло, в первой инстанции признали мою покупку законной, будет еще апелляция. Пока суды не закончены жить-делать ремонты можно, а продать не получится.

Не понял

например, Вася А. через Авито выложил объявление о продажи квартиры, Петя Б. заинтересовался - посмотрел, понравилось

Продал свою квартиру и купил сразу же у Васи А.

Через год Вася начал процедуру банкротства

у Пети могут оспорить сделку, перерегать Квартиру на Васю и опять выставить на торги?? а Петю выгнать его на улицу с бумажкой - требовать возврата средств с банкрота??

так это работает????

 chapaev_and_empty, понял, принял) Еще один аргумент не вкладываться в недвижку

 MaDzzz, да такой вариант возможен. Есть нюанс только. Если для Пети эта квартира - единственное жилье, существует судебная практика, согласно которой Петя может в приоритетном порядке перед остальными кредиторами претендовать на деньги с ее продажи и жить там пока идут торги. Но это не прямая норма закона, поэтому возможны вариации в применении этого.

 chapaev_and_empty, у меня возник вопрос касательно этой истории про Петю и Васю. Да и в целом про такие истории. Вот ты пишешь "возможно", "может быть" и т.п. А у тебя есть какая-то статистика о частоте выбираемой судом позиции или какие то истории из практики. Например, "В 90% случаев суд оставляет квартиру Пете, так как сделка была легальной без умысла обмануть кредиторов". Или же есть какой-то процесс по таким делам, мол, сначала проверяют связи между покупателем и продавцом, если видят связь, то отменяют сделку, если нет, то идут дальше. Проверяют честность сделку, не ушла ли квартира за 100 рублей, если всё честно, то идут дальше и так далее. То есть, если в частном случае, сделка со стороны Пети была чистой, то ему квартиру оставят, так как он не виновен. По моей логике, суд пытается доказать вину покупателя в обмане, если он чист, сделка остается в силе, в обратном случае её отменяют. Презумпция невиновности, все дела. Или же суду просто нужны деньги и квартиру у тебя забирают в 95% случаев?

 Legendary-F,  суд оценивает все доказательства, исследует все обстоятельства дела и по их совокупности выносит судебный акт.

Если как-то обобщить мой опыт и практику, то грубо можно сказать так: если ты купил квартиру по рыночной цене у незнакомого человека у которого нет открытых взысканий (ФССП, судебные решения), оплатил банковским переводом ему на счет, то в 99% будет все норм;

дальше если в этом уравнении меняется цена с рыночной на существенно ниже рыночной и/или покупатель и продавец аффилированны и/или оплата была не через банк, а по расписке, то каждая из этих переменных существенно уменьшает вероятность позитивного исхода, насколько конкретно процентов я оценить не могу офк)

Legendary-F @ 15.08.24 

 chapaev_and_empty, у меня возник вопрос касательно этой истории про Петю и Васю. Да и в целом про такие истории. Вот ты пишешь "возможно", "может быть" и т.п. А у тебя есть какая-то статистика

возможно может быть у него есть какая-то статистика)))

 chapaev_and_empty, А в таком деле https://fnvolga.ru/news/view/id/229976 каков шанс у дольщиков остаться на улице?

Гражданам предоставили компенсационные выплаты, однако они опасаются, что недостроенный дом в ЖК могут признать самостроем и взыскать с них выплаченные средства.

 sar0jka, нужно разбираться в этом деле, чтобы хоть что-то сказать.

Так по общим ощущениям сейчас пристально следят чтобы дольщики были довольны и их не кидали. Поэтому думаю так или иначе дольщики останутся при своих.

Спасибо за информацию, мысль о том, что если сделка прошла чисто, то суд будет на твоей стороне, меня успокаивает. 

chapaev_and_empty @ 15.08.24 

у которого нет открытых взысканий (ФССП, судебные решения)

А разве в этом случае его имущество не должно быть арестовано? 

Ты написал, что будет не лишним просить справку от нарколога и психиатра при заключении сделки. В таком случае, будет ли не лишним так же просить справку об отсутствии кредитов или что-то в этом роде?

 Legendary-F, если дело на стадии исполнительного производства арест может висеть, может и нет, так у нас работают приставы.. если дело еще в суде, ареста скорее всего нет

Насчет кредитов ты прав, забыл про это написать. Продавец может запросить по себе отчет в бюро кредитных историй.

Друзья разводятся ,один договорился просто 20 платить в месяц ,другому спустя пять лет жена начала мозг выносит что денег нет ,или давай или на элементы подаю .Было бы интересно послушать твое видение по этому вопросу ,как что делать правильно чтобы не было проблем?Спасибо за посты .

Я понимаю что есть гугл ,но посты автора очень доходчиво объясняют что к чему.